Bagus mana Properti vs Emas ?

 

Seperti yang kita tahu,
kita sangat suka instrumen yang stabil bertumbuh

Deposito, Emas, dan Properti



akan tetapi deposito memiliki return yang sangat rendah sekarang,
walau aman karena dijamin LPS
Bunga deposito Bank besar di Indonesia pada 2024 sekitar 2,5% - 3%

oleh karena hal tsb,
kita nda pertimbagan deposito di bahasan kali ini ya

kita mulai bahas Properti vs Emas ?
Which side are you on? 😀😀😀😀😀

ada cerita dari relasi di Surabaya

beli rumah 100 m2

1991 harga Rp 9 juta
1998 harga Rp 60 juta
2006 harga Rp 160 juta

dan yang menari saat tahun 2015 sd 2024,
harga rumah stuck di kisaran Rp 800- Rp 1 M

kenapa kok harga rumah tidak bisa melesat dengan cepat lagi di 2024 keatas?

beberapa alasan berikut saya analisa sebagai beberapa penyebab

a. Harga sudah tidak terjangkau


dengan kenaikan Properti di sebuah kota besar seperti surabaya,
yang mana secara perekonomian dan penduduk, 
merupakan sebuah kewajaran kalau nilai tanah naik

pertanyaannya apakah orang-orang pada umumnya (retail) bisa membelinya?

kita pakai perumpaan emas 1 Kg 2024 harga Rp 1,4 M,
apakah banyak yang beli?
tentu tidak

bahkan 1 gram emas seharga Rp 1,4 juta sudah banyak yang susah membeli,
oleh karena itu banyak emas 0,1 Gram yang dijual dan laris sekali

bahkan emas yang dijual di aplikasi pegadaian,
bisa cicil emas mulai dari Rp 10 ribu,
dan nanti bisa dicetak kalau sudah ada 1 Gram

bahkan proses jual belinya di jam kerja sangat cepat dan praktis,
dana juga masuk di rek tabungan dalam hitungan detik

biaya penyimpanan 1 tahun juga hanya Rp 30 ribu,
sangat hemat sekali

nah kalau disimpan sendiri,
sangat hati-hati karena rawan dicuri atau terselip

ini membuat  orang-orang pada umumnya (retail) bisa jual beli emas dengan potongan lebih kecil bisa lebih terjangkau

bagaimana dengan properti ?

kita tidak mencicil beli 1 m2,
harus beli langsung puluhan m2 bahkan 100 m2

dan itu baru tanah, belum bangunan
kita apa bisa mencicil beli kusen dulu bulan ini,
bulan depan beli atap,
bulan depan cicil pagar,
bulan depan cicil pintu,
tahun depan cicil kamar mandi

sangat tidak mungkin 

b. Harga properti yang terjangkau dan paling premium masih ada market


Akhirnya banyak daerah-daerah perbatasan yang menjadi properti dengan luas 50-60 m2 dan harga masih sangat terjangkau,
kisaran Rp 250-350 juta

dan ini yang sangat laris banget

dan idealnya di kota besar Indonesia harus meniru china berikut,
https://www.youtube.com/watch?v=YuwZLyQEIh0&t=15s

sehingga akses transportasi dsb sangat efisien,
dan bisa jadi sangat terjangkau

apalagi di China,
pemerintah china yang membangun apartemen tsb,
dan rakyatnya hanya sewa dengan angka yang sangat murah

nah pertanyaannya kalau banyak tambak, sawah, yang sangat luas di daerah perbatasan menjadi properti,
apakah tidak mengalami oversupply?

dan ini juga yang mengakibatkan harga rumah second di perbatasan kota besar menjadi tantangan tersendiri di kemudian hari?

kenapa sawah dan tambah beralih fungsi menjadi perumahan?
karena NJOP tiap tahun naik dan kalau diwariskan atau dijual,
BPHTB nya sangat tinggi

harga jual tinggi karena NJOP tinggi,
tetapi kalau tetap jadi sawah dan tambak, returnnya bisa sangat-sangat lama sekali

akhirnya?
ya beralih fungsi jadi perumahan

kalau ingin tetap jadi sawah dan tambak,
harusnya NJOP nya jangan naik drastis ya

apalagi pertambahan apartemen yang sangat banyak sekali,
ini juga sangat menantang

apakah pertumbuhan demand (pertumbuhan penduduk) secepat pertumbuhan supply (pertumbuhan rumah setapak dan apartemen) ?

kalau supply bertumbuh kencang,
nah pertanyaannya apakah penduduk indonesia masih bertumbuh kencang?

kalau pertumbuhan properti lebih cepat dari penduduk,
ya ini yang bahaya


dan yang menarik,
market untuk segmen menengah ke atas juga akan selalu ada

seperti perumahan mewah/elite,
karena pertumbuhan orang-orang kaya di Indonesia semakin banyak dan semakin banyak yg memerlukan rumah setapak yang cukup besar
apartemen premium seperti kondominium juga marketnya selalu ada,

tetapi kembali lagi,
market tergantung supply demand

jadi kalau supply diatas demand,
ya ini yang bahaya

c. Apakah emas akan mengalami oversupply?

kalau properti bisa memiliki potensi oversupply,
bagaimana dengan emas?

kuncinya di pertumbuhan kekayaan dunia,
artinya apa

1. pertumbuhan penduduk dunia

2. kekayaan pendudukan dunia

3. kekayaan negara-negara di dunia


kenapa hal tersebut penting?
karena walaupun produksi tiap tahun emas meningkat (supply meningkat),
tetapi tingkat konsumsi emas dunia jauh lebih tinggi (demand jauh lebih meningkat)

kenapa semakin banyak yang membutuhkan emas?

1. Sebagai Konduktor dalam Ponsel Pintar.

2. Penambal Gigi.

3. Pemantul Radiasi Sinar Matahari dalam Kaca.

4. Pelapis Bangunan.

5. Bahan Sirkuit dan Pelumas untuk Kendaraan Luar Angkasa.

sumber https://sahabat.pegadaian.co.id/artikel/emas/manfaat-emas-dalam-kehidupan-manusia-selain-untuk-investasi

dan jangan lupa,
cadangan kekayaan sebuah negara tidak hanya menyimpan USD, tetapi juga emas,
jadi semakin kaya amerika, China, India, dan berbagai negara lain,
mereka menimbun emas 

nah jangan lupa juga,
kalau sebuah penduduk semakin kaya,
perhiasan dan tabungan Logam Mulia emas (batangan) juga akan semakin meningkat

untuk investasi,
 Logam Mulia emas (batangan) jauh lebih bagus daripada perhiasan emas,
kenapa?

karena kalau perhiasan beli di 2014 10 juta,
harga jual ke toko emasnya di 2024 bisa saja hanya Rp 8 juta,

karena model lama,
dan nanti toko emasnya jual lagi ke pabrik emas buat dicetak perhiasan baru

tapi kalau Logam Mulia emas (batangan),
nilai untuk investasinya jauh lebih tinggi

2014 harga Rp 300 ribu
2024 harga Rp 1,4 juta

sudah ada kenaikan 4x dalam 10 tahun


ada sharing menarik dari teman saya,
bapak frankie di IG nya

jadi kenaikan CAGR emas per tahun dari 2017 sd 2024 sudah sekitar 12% 
alias 4x deposito lebih



d. harga emas di Indonesia kenapa naik pesat?

kita harus tahu bahwa ada harga acuan internasional untuk emas batangan,
yaitu Gold Price index yang memakai kurs USD

dan karena USD selalu naik terhadap rupiah,

maka harga emas batangan di Indonesia mengalami kenaikan karena 2 hal,
harga acuan emas internasional naik,
dan dollar juga naik

Pertanyaannya,
apakah kenaikan properti terpengaruh harga properti internasional dan kurs dollar?

harga properti internasional tidak ada,
dan properti indonesia tidak terpengaruh kurs dollar

e. untuk diwariskan, enak emas atau properti?

ini juga bisa menjadi pertimbangan dalam perencanaan waris,
karena properti kalau dijual atau diwariskan akan kena BPHTB

kasus-kasus waris dan investasi ini sangat banyak,
nanti saya buat ebook yang membahas hal ini ya,
tunggu tanggal rilisnya


sementara emas kalau diwariskan tidak perlu bphtb.

dan juga pembagian emas ini cukup praktis,
kalau properti pembagiannya sangat rumit

karena misal ada tanah 10 ribu m2,
kalau ada 2 ahli waris, dan 1 merantau,
dia jual miliknya 5 ribu m2 saja,
tentu susah sekali

harus dijual semua baru bisa. 
masalahnya apakah saudara yang lain mau dijual?

dan kebanyakan,
yang merantau tidak membawa apa-apa dan yang menikmati hanya yg tidak merantau,

kenapa tidak dijual semua?
kadang orang tua sendiri berpesan properti jangan dijual,
buat anak cucu cicit 

akhirnya ya yang merantau tidak ada tambahan modal,
alias babat alas terus

dan banyak sekali kasus seperti ini,
karena apa?
karena perencanaan warisnya kurang canggih

f. Kesimpulan

menurut saya,
dengan berbagai analisa diatas,

untuk punya-punyaan properti perlu
tapi kalau punya berlebihan ini malah akan menjadi semakin berat kalau tidak bisa dioptimalkan

dan emas bisa jadi salah satu instrumen investasi yang bisa dipertimbangkan ya 

oke sekian bahasan mengenai Properti vs Emas

Semoga bermanfaat blognya..
share ke teman2 dan relasi agar semakin banyak yang aware yaaa


dan nantikan ebook saya yang membahas

1. Akuntansi dasar

2. Alur bisnis PT

3. Properti

4. Kredit perbankan

5. Investasi

6. Waris

Karena ini merupakan salah satu elemen penting yang perlu dipahami, agar bisa bersaing

Sebagai contoh, 

Ada yang bisnis tetapi tidak paham akutansi dasar, alur bisnis PT, saham, dan  waris

Tetapi ada yang paham

Kira-kira dalam 10-30 tahun lebih unggul mana? 

Doakan akan ecourse/ebook bahas2 hal tsb bisa segera rilis ya

Bentuk dukungan untuk blog ini,
bisa ke 
https://karyakarsa.com/lebibaikmautahu

terima kasih yaaaa