Kenapa bisnis kos-kosan banyak yang bangkrut?

 

Diskusi dengan relasi yang kerja di perbankan, 

Ternyata ada fakta yang menarik

Bisnis kos-kosan yang selama ini begitu didambakan ternyata memiliki fakta yang sangat membuat heran

Kenapa? 

Ternyata banyak kredit macet di bank, yang mana bisnis kos-kosan

Kok bisa?

Padahal kan semua yg pingin pensiun, 

Pingin punya bisnis kos2an, 

Enak kan 

Dan makro indonesia bertumbuh, 

Penduduk bertumbuh, 

Pdb bertumbuh, 

Umr bertumbuh

Lha kok yg bisnis kos-kosan banyak macet di bank dan bangkrut? 

Coba kita bedah satu-satu

1. Kos-kosan termasuk bisnis yang butuh modal (capex)  tinggi

Tanah dan bangunan serta perkakas di dalambya ini bisa diatas 1 M, 

Dan jarang yang punya cash bebas 1 M , 

Mungkin ada yang dapat pesangon dan warisan, 

Dan ini jarang sekali

Artinya kebanyakan kredit ke bank

Yang mana tiap bulan ada angsuran, yaitu bunga dan pokok, 

Lho kalau kos-kosan rame kan nda masalah? 

Pasti angsuran tsb bisa

Kita liat fakta-fakta berikutnya

2. Free entry barrier

Artinya apa? Banyak yang bisa buka bisnis kos-kosan

Artinya pesaing-pesaing baru dalam 5-10 tahun, 

Bisa juga semakinnn banyakkkk, 

Artinya apa, 

Pesaing baru memiliki bangunan dan design baru, 

Perkakas baru, 

Model design lebih kekinian

Dan kalau terlalu banyak pesaing, 

Hukum pasar supply demand tentu berjalan

Artinya kalau semakin banyak kompetitor, 

Maka  tingkat okupansi nya bisa menurun, 

Dan juga harganya susah dinaikan, 

Tentu hal ini bisa membaik,

Kalau demand membesar, semisal jumlah penduduk meningkat pesat sementara supply hanya segitu2 saja

Tapi kalau demand naik 5% tapi supply naik 20% ini yang repot sekaliii

3. Biaya perawatan dan peremajaan tinggi

Ini yang kadang terlewat, 

Bahwa kalau ingin bersaing dengan yang baru-baru maka perlu diremajakan secara berkala

Dan yap,. Biayanya perawatan dan peramajaan sangat tidak murah

Oleh karena itu yang kredit di bank susah buat lunas, 

Karena kalau angsuran sdh mulai selesai, 

Biasanya ambil lagi buat peremajaan

Dan akan menjadi masalah kalau tingkat okupansi rate nya turun

4. Pengelolaan secara kekeluargaan dan belum GCG serta konflik waris

Bisnis kos-kosan ini termasuk bisnis yang jarang dikelola secara profesional khas PT 

Dan kebanyakan dikelola secara keluarga

Yang mana nanti akhirny Nanti bagi waris, 

Dan biasanya akan terjadi keributan karena perbedaan visi dan strategi, 

Bisa  juga ada fraud dari salah satu saudara yang mengelola

Dan karena dikelola secara kekeluarga, 

Pembukuan dan akutansinya juga banyak yang kurang bagus

Bagaimana neraca, laba rugi, arus kas dsb kebanyakan tidak paham

Karena kebanyakan, saya keluar modal sekian, 

Tiap  bulan enak udah dapatnya segini.. 

Dan kebanyakan tidak ada peesiapan cash sehingga kalau ada masalah, sudah bingung

Dan jangan lupa,

Biaya bphtb untuk waris dari kos2an ini pasti sangat tinggi,

Karena tanah dan bangunan dinilai sangat tinggi

5. Lho bisnis kos-kosan banyak yang sukses kok

Ini seperti fenomena gunung es, 

Banyak yang sukses sebagai pengusaha kos2an, 

Tapi artinya apa? 

Lebih banyak yang bangkrut dan kolaps, 

Seperti poin2 yang saya jelaskan diatas, 

Tentu ada kos2an yang tidak kredit ke bank, 

Tentu ada yang minim pesaing, 

Tentu ada bisa peremajaan terus menerus dan okupansi rate tinggi, 

Tentu ada yg strategi pengelolaan bagus, sistem waris bagus, 

Tentu ada yang bisa berkembang sampai ratusan pintu dan berbagai kota

Dan yappp nda semua bisa seperti itu

Fyi, presentase bisnis yang survive dalam 10 tahun hanya 35 %

--------

Sebagai penutup, 

Tentu kita ingin profit rutin tiap bulan dari bisnis kita

Dan perlu kita sadari, 

Hal tsb tidak mudah

Karena tidak semua bisnis bisa sustain bagus, 

Dan kalaupun bisnis kos-kosan kita sekarang sedang bagus, 

Belum menjamin 10, 20 atau 30 thn lagi masih bagus

Artinya apa? 

Saat sedang profit bagus, 

Bisa  ditabung di instrumen investasi lain yang cukup besar 

Sehingga masih ada backup untuk hal lain

Sama seperti pengusaha besar, 

Bisnis nya macam-macam, 

Instrumen investasi nya macam2

Karena kalau nanti ada masalah, 

Seperti oversupply, 

Maka kos2an dijual pun akan sangat susah karena ditawar sangat rendah

Coba kita pikir baik2, 

Kok mereka yang kaya2 nda hanya fokus bisnis kos-kosan? 

Kan enak

Dan pasti mereka banyak perhitungan dan pertimbangan untuk membuat bisnis kos2an ratusan ribu pintu kos2an misalnya

Entah secara BEP, kontinuitas bisnis, dan apakah kalau buka bisnis ratusan ribu pintu ada yang menyerap? 

Bagaimana kompetitor dsb

Ini ada informasi dari teman, 

Yang diinfo disini adalah kawasan kampus

Semoga artikel ini membuat tambahan wawasan dan gambaran fakta di lapangan ya

Dan sangat jelas artikel ini tidak bakal bisa lengkap, 

Semoga bermanfaat